商業項目策劃

??符合商業規律的前期策劃定位，是商業地產項目能否取得成功的關鍵。開發項目商業價值要實現更大化，取決于項目前期的商業策劃；招商成功與否，策劃是先決條件。業態規劃定位及品類選擇，應根據市場需求而定。通過前期市場調查、項目分析、市場定位、業態規劃及組合、人流動線分析引導、各業態相關建筑設計要求，以及商業后期運營管理模式對項目進行商業評估，從而保證在后期的銷售、招商和運營過程中游刃有余，有效規避風險，實現更大利益。

??1、市場調研
??市場調研是項目定位必要的環節，決定著后期項目定位。調研的基礎內容包含：消費者調查、同類商場業態分布調查、商戶調查。市場調研是為商業定位做好準備，找出差異性的商業元素。對比商圈，找準目標市場，避免定位模糊而功能不清。為招商業態組合提供依據。
??2、項目定位
??項目定位需要科學嚴謹的市場分析。根據市場、項目、開發商特點等綜合因素，用變化的思維考量項目，做細客群研究、業態定位。特別需要注意的是差異化的定性，如在主題、客群、功能、營銷手法等方面，既要符合市場又要特點突出。
??3、主題定位
??項目的主題定位由項目的整體定位來決定。主題定位決定了項目的業態規劃和業態組合。主要在于不同區域、不同樓層的主題定位。
??4、業態組合
??業態組合大而全，是很多項目共同的特城?！俺院韧鏄贰?、“零售休閑娛樂”是很常見的組合。根據市場需求，要突出差異，我們需要思考項目特性、差異化。項目的業態比例是以市場為支撐的，應與目標市場達成一致，業態組合必須在對區域商業業態深入調查的基礎上進行，做好細致規劃。業態組合，一方面考慮區域的供給結構，避免同質化，另一面?？紤]租金收益的更大化，進行業態籌劃時做好精準的市場研判.
??5、商業空間
??商業空間作為“第三空間”，是否給人們帶來體驗感、舒適感、場所感、回頭感、強識別性、互動性等非常重要。充分利用中庭樞紐、劃分主動線、次動線相結合、吸引人流往縱深走向。動線交叉處一般也是人流的密集處，合理規劃商業動線，引導客流分布。視覺通透，扶梯上下過程中要保證視野開拓，走道盡量不設計直角轉彎。原則上，一眼看去能望見十個以上商鋪是通透性量化指標。
??6、現金流和物業升值
??商業策劃公司會做出一個項目的整體測算，讓甲方指導自己未來的財務預期大概如何，好推動自己的開發、資金計劃。開發商，經營者、消費者是商業抵償價值體系的共同組成部分，需要互利共贏。開發商需要一定的品牌經營者入駐帶動整體商業定位。保持商業設計的合理和經濟性。原則上不出售、出售會影響整個購物中心業態籌劃和招商工作（特別主力店），也會嚴重制約購物中心的物業估值。建議是持有經營、統一規劃、做旺做強。